El pasado 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda, la cual, como su propio nombre indica, pretende garantizar que todo ciudadano pueda tener acceso a un inmueble digno que cubra sus necesidades de habitabilidad.
Como primer punto destacable de la norma, La ley acuerda la eliminación del IPC como índice de referencia, concediendo al Instituto Nacional de Estadística (INE) hasta el 31 de diciembre de 2024 para definir un nuevo índice de referencia anual para los contratos de arrendamiento de vivienda.
En línea con lo anterior, la Ley fija las limitaciones de actualización aplicables para el año 2023 y 2024. Así, para el año 2023, se establece que las partes podrán negociar el incremento a aplicar, que nunca podrá ser superior al 2% del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) de la fecha de la actualización, y para el caso del 2024 el incremento no podrá ser superior al 3% del mismo índice.
Muy debatida ha sido la obligación que la Ley recoge para con los intermediarios de facilitar (bajo sanción en el caso de no hacerlo) a los futuros compradores o arrendadores, una extensa información sobre el inmueble y su propietario, como también lo ha sido establecer que será el arrendador quien cargue con los gastos de la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato (art 31 de la Ley).
Junto a dichas medidas, y con el objeto de establecer otras a las que ahora nos referiremos, la Ley reconfigura el concepto de “gran tenedor” (art. 3.k) que a partir de ahora será aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. A excepción de que nos encontremos en un entorno de mercado residencial tensionado, en la que el umbral de gran tenedor se reduce a 5 inmuebles.
En este sentido, se introduce el concepto de “zona residencial tensionado” (art. 18), siendo aquellas zonas en las que la renta media de la unidad de convivencia para hacer frente a los gastos de hipoteca o alquiler, sumados a los gastos de los suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios o la renta media de los arrendatarios, siendo cada Comunidad Autónoma la que realizará dicha declaración y que tendrá una vigencia de tres años. Calificación que como ahora veremos, es sumamente importante, ya que, los arrendatarios que residan en estos espacios, se les otorga mayor protección.
A este respecto se permite en la Ley, mediante la modificación de la LAU, que el arrendatario pueda solicitar una vez finalizada la prórroga obligatoria o la tácita, una prórroga extraordinaria de un máximo un año durante el cual, se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, que será de tres años en el caso de que el inmueble se encuentre en una zona residencial tensionada, siempre y cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica y/o social (Art. 10.3LAU). Solicitud que tendrá que ser aceptado obligatoriamente por el arrendador gran tenedor, y en el caso de no serlo, podrá cuando se haya pactado algo distinto en el contrato o se necesite la vivienda para sí, familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Y por otro lado, también por vía de modificación de la LAU, se permite la limitación de las rentas contractuales para viviendas ubicadas en mercado residencial tensionado, que no podrá exceder de la última renta del contrato que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, y en el caso de que el inmueble no hubiese estado arrendado, la renta no podrá superar el límite máximo del precio aplicable conforme al Índice de precios de referencia. Si bien la renta se podrá aumentar en un 10% cuando en los dos años anteriores de hubiera realizado una rehabilitación integral o bien reformas que hayan mejorado la accesibilidad o de un ahorro energética de al menos el 30% o en aquellos contratos con una duración de diez años o más. (Art 17, apartado 6 y 7).
Además de ello, se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil -en concreto el art 439 de la citada ley- con el fin de introducir un nuevo requisito de admisibilidad de las demandas de desahucio por precario, falta de pago, tutela sumaria de la posesión y protección de derechos reales inscritos y es que se especifique (i) si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante; (ii) si éste último se encuentra en situación de vulnerabilidad; (iii) si el propietario es gran tenedor, y si lo es, se añade un cuarto motivo, y es (iv) acreditar que con anterioridad a la presentación de la demanda, se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto, establezcan las Administraciones Públicas.
Y, por último, con el fin de fomentar el movimiento del parqué inmobiliario se acuerdan incentivos fiscales a los propietarios que arrienden sus inmuebles, y penalizaciones a través de un incremento de su recibo de IBI a los propietarios que no lo hagan.
En conclusión, estamos ante una ley que si bien protege a los arrendatarios y en especial, a aquellos que se encuentran en una situación de vulnerabilidad social y económica, está siendo ampliamente discutida, por lo que sin duda dará lugar a futuras controversias.
