El mes pasado publicamos un artículo en este blog en el que analizamos la Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda y en concreto, la trascendencia que tenía en el ámbito de las relaciones contractuales.
Pues bien, ahora, y como continuación del anterior artículo, nos centraremos en el ámbito judicial, concretamente, en las reformas procesales que dicha ley ha introducido y que afectan directamente a aquellos arrendadores que, con el fin de recuperar la posesión del inmueble, insten el correspondiente procedimiento judicial.
Así, hemos de comenzar con la modificación del art. 439 de la LEC, el cual introduce un nuevo requisito de admisibilidad que será de aplicación a las demandas de desahucio arrendaticio por falta de pago o precario, de tutela sumaria de la posesión y protección de derechos reales inscritos.
Dicho requisito consiste en que en la demanda, se especifique: (i) si la vivienda arrendada es el domicilio habitualdel ocupante; (ii) si el arrendador es gran tenedor, debiendo en el caso de no serlo, aportar una Certificación del Registro de la Propiedad que así lo acredite; (ii); y si se es gran tenedor, manifestar si el inquilino se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica o social, para lo cual deberá de aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, por las administraciones autonómicas locales expresamente designadas.
Añadiéndose para el caso de ser gran tenedor, un cuarto requisito, siendo la obligación de acreditar que, con carácter previo a la interposición de la demanda, la actora se haya sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas -y que a día de hoy no se han determinado-.
A lo anterior, hay que unir la importante reforma que se producido en el art. 441 de la LEC, a través de la modificación de sus apartados 1º bis y 5ª, y la introducción del apartado 6 º y 7º y que tiene como fin, garantizar que los arrendatarios puedan acudir a los servicios competentes en materia de vivienda y asistencia social.
Para ello, se establece en primer lugar, la obligación del Juzgado no solo de informar en el Decreto de admisión de la demanda de la posibilidad de acudir a dichos Servicios Sociales, sino también de remitir oficio a dicho organismoa fin de que verifiquen la situación de vulnerabilidad, que tendrá que ser comunicada al órgano judicial en el plazo de diez días y que incluirá en el caso de estar en dicha situación de propuesta de medidas de atención inmediata, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que se pueda beneficiar el ocupante. Medidas que podrán dar lugar en el caso de que sea necesario, a la suspensión de la vista o el lanzamiento por un plazo máximo de 2 meses si el arrendatario es personas física o 4 meses de ser jurídica.
En suma, dichas modificaciones podrían extender el proceso de ejecución en tanto se declara la resolución del contrato (art 549.4 LEC); retrasos que obviamente podrían incrementarse dada la prohibición de desahucios sin fecha y hora predeterminada (art. 549.3 de la LEC). Por lo que en definitiva, la reforma supone un aumento de los trámites necesarios para conseguir la recuperación de la posesión.
