El artículo 47 de la Constitución española, garantiza el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, e impone a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. Con el propósito de cumplir con este mandato constitucional, hace tan solo unos días, el pasado lunes 22 de septiembre de 2025 se publicaba en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid la aprobación definitiva de la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana para la mejora del uso residencial que había sido acordada por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid.
Este acuerdo incluye una serie de medidas que han sido más conocidas bajo la denominación “Plan Reside”, con el que el Ayuntamiento de Madrid pretende, de una vez por todas, ordenar la actividad turística y proteger el uso residencial en el municipio, especialmente en el casco histórico. Como su nombre apunta, el principal objetivo de este conjunto de medidas es el de proteger y priorizar el uso residencial de la vivienda, así como apoyar el comercio local. Para ello, una de sus principales líneas concentra el establecimiento de viviendas de uso turístico (VUT) en edificios de uso exclusivo, si estos se ubican dentro del perímetro central, permitiéndose no obstante el uso mixto fuera del casco histórico, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos, como lo es que la vivienda de uso turístico cuente con acceso exterior independiente, que persiguen que la convivencia entre residentes y visitantes no sufra alteraciones.
Esta regulación local se ha de considerar junto con la normativa estatal existente, y es que en abril de este año entró en vigor la modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la Propiedad Horizontal, entre cuyos objetivos también se encuentra el de proteger la convivencia vecinal. La Disposición final cuarta de Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, dio nueva redacción al apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, exigiendo como requisito para que el uso turístico pueda darse, que las comunidades de propietario así lo aprueben expresamente con el voto favorable tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta misma mayoría se requerirá para adoptar el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes, que no podrá ser superior al 20 %.
La modificación legislativa acogió así el criterio jurisprudencial que venía dándose en sentencias como la del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, que en su Sentencia nº 1232/2024 de 3 de octubre de 2024 declaró que las comunidades de propietarios podían prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por esta mayoría de tres quintos. La problemática que la anterior redacción presentaba era que las diferentes audiencias provinciales no ofrecían un criterio unánime acerca de si el acuerdo para prohibir las actividades turísticas debía de adoptarse por mayoría de tres quintos, o por unanimidad de los propietarios. El Alto Tribunal partió en sus resoluciones de la licitud de la prohibición estatutaria del alquiler de viviendas para uso turístico (sentencias 90/2024, de 24 de enero; 95/2024, de 29 de enero; y 105/2024, de 30 de enero, entre otras), recordando que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución (SSTC 37/1987, de 26 de marzo, 301/1993, de 21 de octubre y 28/1999, de 8 de marzo).
Ante este panorama, deberán por tanto concurrir tanto la oportuna licencia administrativa, como la autorización expresa de la comunidad de propietarios, para que la actividad turística pueda desarrollarse lícitamente. En la práctica, sin embargo, habrá que ver:
- Con qué medios cuenta la Administración para hacer cumplir la normativa (inspecciones, efectividad de las sanciones, y cuales quiera otras medidas control a través de las plataformas).
- Si la oferta de vivienda residencial asequible resulta suficiente, y la posibilidad de adoptar medidas para fomentarla.
- Si efectivamente la normativa produce el efecto deseado, o si a su vez genera otros efectos adversos indeseados (empeoramiento de la oferta turística, alteración del mercado propiciando la subida de precios hoteleros, y el impacto perjudicial en otros sectores).
Algunos de estos puntos ya han sido señalados por diferentes colectivos vecinales y de comerciantes, lo que aconseja mantener un seguimiento de cómo se desarrollará durante los próximos meses la implementación de esta normativa.
