El pasado 23 de julio de 2024, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó la Sentencia núm. 4157/2024, la cual merece tener en consideración, especialmente aquellas personas que viven de alquiler.

Nos referimos a los casos en los que el propietario que alquila una vivienda deja de pagar el préstamo al banco, estando la vivienda hipotecada para garantizar la devolución del préstamo. Casi con total seguridad, el banco ejecutará el préstamo y por lo tanto, pedirá la subasta de la vivienda.

La respuesta a qué ocurre en estos casos con el inquilino, nos la da la citada sentencia, en un caso en el que se dirimía una demanda interpuesta por una mercantil a la que el banco había cedido el remate en el seno de una ejecución hipotecaria. Una vez inscrita en el Registro de la Propiedad dicha cesión, la mercantil ejercita la acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria de efectividad de derechos reales inscritos contra los ignorados ocupantes de la finca de su propiedad, oponiéndose el inquilino alegando que era poseedor legítimo del inmueble en virtud del contrato de arrendamiento suscrito con el anterior titular registral.

En el caso enjuiciado el Tribunal Supremo ha resuelto que no se puede dar efectividad a la acción de protección registral prevista en el mencionado art 41 de la Ley Hipotecaria, al tenerse que respetar la posesión de la vivienda por parte del arrendatario pues está protegida y amparada por el contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario de la vivienda antes de que la adjudicación del inmueble se inscribiera en el Registro de la Propiedad.

Es decir, nuestro más alto Tribunal determina que la acción prevista en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria que permite a los titulares de derechos inscritos que vean obstaculizado el ejercicio de su derecho real por culpa de un tercero que carece de título, solicitar al Juzgado que cese dicha actividad, no es de aplicación, al contar el demandado con un justo título de ocupación, y que no es otro que el contrato de arrendamiento firmado con el anterior titular registral.

Que pese a lo acertado de la resolución, lo habitual en el caso que estamos analizando, es que la persona -sea física o jurídica- a la que se le cede vía remate, la titularidad del bien hipotecado, inicie en la propia ejecución hipotecaria el llamado “incidente ocupacional”, regulado en el art 675 LEC y ss, y que al igual que en el asunto ventilado por el Tribunal Supremo, tiene como fin el desalojar al inquilino o tercero que resida en la vivienda hipotecada, solicitando para ello, el lanzamiento de los mismos.

Incidente en el que, tras notificar al inquilino la fecha de lanzamiento solicitada por el nuevo dueño de la vivienda, éste tiene la oportunidad de comunicar al Juzgado, la existencia del contrato de arrendamiento en vigor, y por lo tanto, su derecho a permanecer en el inmueble hasta la finalización del mismo o de cualquiera de sus prórrogas, dando lugar a la celebración de una vista en la que se ventilara dicha cuestión.

Que si bien es cierto, que la mayoría de las ocasiones, los Juzgados resuelven que el nuevo titular registral deberá de respetar el plazo de duración del contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario, esta situación cuanto menos angustiante para el arrendatario, se podría evitar si tras su firma, se inscribiera el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, pues con ello, se garantiza que el Juzgado en el que se va a ejecutar el bien así como los terceros que estén dispuestos a adquirirlo, puedan conocer la situación posesoria del bien, y por lo tanto, el deber de acatar lo pactado por las partes en dicha relación arrendaticia.

En definitiva, si el casero deja de pagar la hipoteca y como consecuencia de ello, se insta una ejecución hipotecaria en la que el inmueble es adjudicado a un tercero, el inquilino que cuente con un contrato de arrendamiento firmado con el anterior propietario, podrá permanecer en  la vivienda hasta que el mismo finalice.